不動産の青色申告、65万円控除は使える？1室オーナーの上限は10万円
「青色申告にすれば65万円控除」とよく紹介されます。ただし賃貸物件を1室だけ持つ会社員の場合、実際に使える青色申告特別控除は原則10万円です。55万円・65万円には「事業的規模」という要件があり、1室ではそこに届きません。
国税庁の手引きにも明記されています。「事業的規模でない、不動産の貸付けによる不動産所得については、他に事業所得のある場合を除き、55万円（65万円）の青色申告特別控除は適用されません」。まずこの前提を押さえたうえで、それでも青色にする価値がどこにあるかを見ていきます。
やりがちな失敗
やりがちな失敗は、65万円控除を前提に手取りを計算してしまうこと。1室オーナーが複式簿記の手間をかけても、控除額は10万円のままです。逆に、10万円でも青色にする価値はあるのに白色のままにしているのもよくある取り逃しです。判断の前に、自分がどちらの枠にいるかを確かめる必要があります。
事業的規模とは — 5棟10室の目安
不動産の貸付けが「事業」として行われているかは、原則として社会通念上事業と称する程度の規模かどうかで実質的に判断されます。そのうえで、建物の貸付けについては次のいずれかに当てはまれば原則として事業として取り扱われます。
- 貸間・アパート等について、独立した室数がおおむね10室以上
- 独立家屋の貸付けについて、おおむね5棟以上
「おおむね」であり、あくまで原則的な取扱いです。ご自身が事業的規模に当たるかどうかは個別の判断になるため、境界に近い場合は税理士または所轄の税務署にご確認ください。
控除額の3段階
青色申告特別控除は10万円・55万円・65万円の3段階です（令和8年分現在）。
- 55万円：①不動産所得または事業所得を生ずべき事業を営んでいる ②正規の簿記の原則（一般的には複式簿記）で記帳 ③貸借対照表・損益計算書等を添付し、期限内（翌年3月15日まで）に提出
- 65万円：55万円の要件に加えて、仕訳帳・総勘定元帳の優良な電子帳簿保存（届出書の提出が必要）またはe-Taxによる期限内の電子申告
- 10万円：上の要件に該当しない青色申告者（簡易な記帳、損益計算書のみ）
55万円・65万円の①が「事業を営んでいること」である点が、1室オーナーの上限を10万円にしている理由です。
それでも青色にする価値 — 純損失の3年繰越
控除が10万円でも、青色申告には事業的規模を問わない特典があります。純損失の繰越控除です。所得税法70条は「青色申告書を提出している年に限る」としており、事業的規模を要件にしていません。
その年の損失を給与と損益通算してもなお赤字が残る場合、翌年以後3年間にわたって繰り越し、将来の黒字と相殺できます。大規模修繕をした年や取得初年度など、赤字が大きい年ほど効いてきます。
ただし条件があります。繰越しを使うには、損失が出た年に青色申告書を提出したうえで、その後も連続して確定申告書を提出し続ける必要があります（所得税法70条4項）。途中の年に所得がゼロや黒字で申告義務がなくても、申告を飛ばすと繰越しが使えなくなります。なお、間の年に必要なのは確定申告書で、青色である必要があるのは損失が出た年です。
なお、赤字のうち土地取得の借入金利子に相当する部分は損益通算できず（租税特別措置法41条の4）、繰り越せる純損失もその分小さくなります。繰越を当て込むときはこの制限を織り込んでください。
1室オーナーには使えない特典
逆に、事業的規模でないと使えないものもあります。
- 青色事業専従者給与（家族への給与）— 事業として行われている場合に限り適用があり、それ以外では適用がありません。
- 資産損失・貸倒損失の全額算入 — 非事業の場合は、その年の不動産所得の金額が限度になるなどの制限があります。
手続きの期限
青色申告をするには「青色申告承認申請書」を事前に出しておく必要があります。原則は青色申告をしようとする年の3月15日まで、その年の1月16日以後に新たに業務を開始した場合は業務開始日から2か月以内です。出し忘れるとその年は白色になります。
また、55万円・65万円を使う場合は期限内申告が要件です。還付申告は5年間遡れますが、期限後の申告では55万円・65万円は使えません（10万円は使えます）。申告義務の記事も併せて確認してください。
損する / 得するサイン
次のどれかに当てはまるなら、確認する価値があります。
- 65万円控除を前提に手取りを計算していた → 1室なら原則10万円です
- 白色のままにしている → 10万円控除と純損失の3年繰越を取り逃しています
- 大規模修繕や取得初年度で赤字が大きい → 繰越の価値が最も出る年です
- 室数が10室前後・棟数が5棟前後 → 境界です。税理士か税務署に確認してください
こうすればOK
- 自分の物件が事業的規模の目安（おおむね5棟10室）に届くかを確認する。
- 1室なら、10万円控除＋純損失の3年繰越を前提に青色申告を検討する。
- 青色にするなら、承認申請書の期限（原則3月15日／開業から2か月以内）を先に押さえる。
- 赤字が残る年は、繰越の対象額から土地利子相当分が除かれることを確認する。
- 繰越しを使うなら、間の年も申告を飛ばさない（申告義務がない年も提出する）。
この記事の根拠（一次情報）
| 内容 | 数値・ルール | 出典 | 時点 |
|---|---|---|---|
| 非事業的規模は10万円が上限 | 「事業的規模でない、不動産の貸付けによる不動産所得については、他に事業所得のある場合を除き、55万円（65万円）の青色申告特別控除は適用されません」 | 国税庁 青色申告決算書（不動産所得用）の書き方 | 令和7年10月1日現在 |
| 事業的規模の基準 | アパート等おおむね10室以上／独立家屋おおむね5棟以上（原則は社会通念上の判断） | 国税庁 No.1373 | 令和7年4月1日現在 |
| 55万円の要件 | ①不動産/事業所得を生ずべき事業を営む ②複式簿記 ③貸借対照表等を添付し期限内（3月15日）提出 | 国税庁 No.2072 | 令和7年4月1日現在 |
| 65万円の追加要件 | 55万円の要件＋優良な電子帳簿保存（届出書必要）またはe-Taxによる期限内電子申告 | 国税庁 No.2072 | 令和7年4月1日現在 |
| 純損失の3年繰越（事業的規模不要） | 「青色申告書を提出している年に限る」— 事業的規模の要件なし。翌年以後3年間繰越可 | e-Gov 所得税法70条 | 現行 |
| 繰越しには連続した申告が必要 | 損失が出た年分の確定申告書を提出し、かつその後連続して確定申告書を提出することが要件（所得税法70条4項） | 国税庁 確定申告の手引き（損失申告用） | 令和7年分 |
| 青色事業専従者給与は非事業では不可 | 不動産貸付けが事業として行われている場合は適用があるが、それ以外は適用がない | 国税庁 No.1373 | 令和7年4月1日現在 |
| 承認申請書の期限 | 原則3月15日／1月16日以後開業は開業から2か月以内 | 国税庁 No.2070 | 令和7年4月1日現在 |
| 土地利子は損益通算・繰越の対象外 | 赤字のうち土地等取得の負債利子相当分は損益通算できない（措置法41条の4） | 国税庁 No.1391 | 令和7年4月1日現在 |
物件の書類をアップロードすれば、青色・白色それぞれの申告書類の準備まで自動化できます。
無料で試算する本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務相談ではありません。 具体的な判断は税理士または所轄の税務署にご確認ください。（令和8年7月時点の情報です）