損益通算で給与の源泉税が戻るサイン（と戻らないケース）

2026年7月22日公開・令和8年7月時点の情報です

賃貸経営が「赤字」と聞くと失敗のように聞こえますが、確定申告の世界では話が別です。減価償却費のような実際の出費を伴わない経費を差し引いた結果、帳簿の上では赤字になることは、健全な物件でも普通に起こります。

そしてサラリーマン大家の場合、この赤字は給与所得と相殺できます。給与からは毎月、所得税が源泉徴収（天引き）されているので、相殺した分だけ払いすぎた税金が還付金として戻ってくる——これが損益通算の仕組みです。

やりがちな失敗

いちばん多い失敗は、「赤字だから申告しなくていい」と思い込むこと。申告義務がないケースでも、申告しなければ還付は1円も発生しません。放置は「還付金を捨てている」のと同じです。次に多いのが、土地の借入金利子まで給与と相殺できると誤解して、還付額を大きく見積もりすぎるケースです。

損益通算とは

ある所得の赤字を、他の所得の黒字と相殺できる仕組みです。相殺に使える赤字は不動産所得・事業所得・山林所得・譲渡所得の4つに限られています。サラリーマン大家の「不動産所得の赤字 × 給与所得」は、その代表例です。

給与所得者の所得税は、毎月の給与から源泉徴収され、年末調整で精算されています。つまり給与だけで見れば納税は完了済み。そこに不動産所得の赤字を持ち込んで損益通算すると、1年分の所得が小さくなり、本来の税額が下がります。すでに納めた税額との差額が、還付金として戻ってくるわけです。

なお、申告し忘れた年があっても諦める必要はありません。還付を受けるための申告（還付申告）は、対象年の翌年1月1日から5年間提出できます。

不動産所得の赤字なら何でも相殺できるわけではありません。次の部分は損益通算の対象外です。

土地を取得するための借入金利子に相当する部分 — 租税特別措置法41条の4による制限。建物部分の利子は対象になります。土地割合の大きい物件をフルローンで買った場合、赤字の一部しか相殺できないことがあります。
別荘など、主に趣味・保養目的の貸付けから生じた損失
一定の組合契約に基づく特定組合員の不動産所得の損失

とくに土地利子の制限は、還付額の見積もりを大きく左右します。赤字の内訳を「土地利子の分」と「それ以外」に分けて考えるのが正確です。

実際の出費を伴わない最大の経費が減価償却費です。とくに中古物件は耐用年数を短く見積もれるため、帳簿上の赤字が出やすくなります。計算方法は中古マンションの減価償却の記事を、経費全体の拾い漏れは経費12項目の記事を参照してください。

損する / 得するサイン

還付が発生しやすい年のサインです。

逆に、土地割合が大きい物件をローンで買っている場合は、赤字が全額は相殺できない可能性があります。見積もりは控えめに。

こうすればOK

内容	数値・ルール	出典
損益通算できる所得	不動産・事業・山林・譲渡の4所得の赤字のみ	国税庁 No.2250
不動産所得の赤字の除外項目	別荘等の貸付けの損失／土地取得のための借入金利子相当分／特定組合員等の損失	国税庁 No.1391
還付申告の期間	対象年の翌年1月1日から5年間	国税庁 No.2030
土地利子の損益通算制限の根拠	租税特別措置法第41条の4	e-Gov 租税特別措置法

書類をアップロードするだけで、損益通算後の還付額の目安が幅つきでわかります。

本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務相談ではありません。具体的な判断は税理士または所轄の税務署にご確認ください。（令和8年7月時点の情報です）