中古マンションの減価償却、耐用年数を間違えると数十万円損する
中古のマンションやアパートを買って人に貸している。確定申告で減価償却費を計算しようとして、物件の構造から「鉄筋コンクリートだから47年」と引いてしまった——ここでつまずく人がとても多いところです。
中古で買った建物は、新築の法定耐用年数をそのまま使いません。すでに経過した年数の分だけ「簡便法」で短く見積もることが認められています。耐用年数が短いほど1年あたりの減価償却費は大きくなり、不動産所得の赤字（＝給与と相殺できる金額）も大きくなります。つまり、ここを間違えると取れるはずの経費を毎年取り逃すことになります。
やりがちな失敗
中古で取得した建物に、新築の法定耐用年数（例：RC造47年）をそのまま当てはめてしまう。償却率が小さくなり、1年あたりの減価償却費が本来より何十万円も小さくなります。逆に、経過年数の計算を間違えて短くしすぎるのも、後の税務調査で否認される原因になります。
なぜ中古は耐用年数が短くなるのか
減価償却は「その資産をあと何年使えるか」に応じて取得費を分けていく仕組みです。新築時点の法定耐用年数は、住宅用の建物であれば木造22年、木骨モルタル造20年、重量鉄骨造34年、鉄筋コンクリート（RC）・鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造47年と、省令で決まっています。
中古で取得した建物は、その年数の一部をすでに使い終わっています。そこで、残りの使用可能期間を見積もる「簡便法」が用意されています。
簡便法の計算式
取得した中古資産が、法定耐用年数の全部を過ぎているかどうかで式が変わります。
- 法定耐用年数を全部経過している場合：法定耐用年数 × 20%
- 一部だけ経過している場合：(法定耐用年数 − 経過年数) + 経過年数 × 20%
いずれも1年未満の端数は切り捨て、計算結果が2年に満たないときは2年とします。
具体例
- 築30年の木造アパート（法定22年・全部経過）→ 22 × 20% = 4.4 → 4年
- 築20年のRCマンション（法定47年・一部経過）→ (47 − 20) + 20 × 20% = 27 + 4 = 31年
- 築3年のRCマンション（法定47年）→ (47 − 3) + 3 × 20% = 44.6 → 44年
耐用年数が決まったら償却費を出す
平成19年4月1日以後に取得した建物は定額法で償却します。年間の減価償却費は「建物の取得価額 × 定額法の償却率」で、償却率は耐用年数ごとに定められています（例：47年なら0.022、31年なら0.033、22年なら0.046、4年なら0.250）。
ここで一つ注意点があります。土地は減価償却しません。購入価格のうち建物部分がいくらかを分けておく必要があります。売買契約書に建物価格や消費税額の記載があればそこから、なければ固定資産税評価額の比率などで按分します。
減価償却の計算ツール
- 簡便法による耐用年数
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- 定額法の償却率
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- 年間の減価償却費
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簡便法（国税庁 No.5404）に基づく概算です。資本的支出が再取得価額の50%を超える場合など、簡便法を使えないケースがあります。実際の申告額はご自身で確認してください。
損する / 得するサイン
次のどれかに当てはまるなら、減価償却費を取り逃している可能性があります。
- 築古の物件なのに、耐用年数が20年以上の長さで計算している
- 購入価格の全額を「建物」として、あるいは全額を「土地」として扱っている
- 建物と一緒に取得した給湯器・エアコンなどの設備を、建物とまとめて償却している（設備は建物より耐用年数が短く、分けたほうが早く償却できる場合があります）
こうすればOK
- 売買契約書を見て、建物と土地の金額を分ける（記載がなければ固定資産税評価額の比率で按分）。
- 建物の構造から法定耐用年数を確認し、簡便法で耐用年数を見積もる。
- 耐用年数に対応する定額法の償却率をかけて、年間の減価償却費を出す。
- 売買契約書・固定資産税の通知書は、計算の根拠として保管しておく。
この記事の根拠（一次情報）
| 内容 | 数値・ルール | 出典 |
|---|---|---|
| 簡便法（全部経過） | 法定耐用年数 × 20% | 国税庁 No.5404 |
| 簡便法（一部経過） | (法定 − 経過) + 経過 × 20% 端数切捨て・最低2年 | 国税庁 No.5404 |
| 建物の償却方法 | 平成19年4月1日以後取得の建物は定額法 | 国税庁 No.2100 |
| 法定耐用年数（住宅用） | 木造22年 / 木骨モルタル20年 / 重量鉄骨34年 / RC・SRC47年 | 耐用年数省令 別表第一 |
| 減価償却費の位置づけ | 不動産所得の必要経費に含まれる | 国税庁 No.1370 |
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無料で試算する本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務相談ではありません。 具体的な判断は税理士または所轄の税務署にご確認ください。（令和8年7月時点の情報です）